Se você está pensando em abrir uma loja, restaurante, escritório ou qualquer outro empreendimento e vai precisar alugar um espaço físico para isso, não pode deixar de observar alguns aspectos importantes relativos ao contrato de locação comercial.
Para muitos empresários, a etapa do aluguel do ponto comercial é subestimada ou até mesmo negligenciada, o que pode resultar em futuras complicações que poderiam ter sido evitadas. O objetivo deste artigo é explicitar alguns pontos comuns dos contratos de locação comercial, e como eles podem ser abordados de modo a oferecer uma relação locatícia bem sucedida.
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Das benfeitorias
As benfeitorias são divididas pela legislação em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. As benfeitorias necessárias são aquelas que visam a conservação do imóvel, bem como evitam a sua deterioração, como o próprio nome já diz, são as obras feitas em caráter de necessidade, como por exemplo: uma parte do telhado quebrou e deixou o imóvel exposto ao sol e chuva, nesse caso a reparação do telhado é uma benfeitoria necessária.
As benfeitorias úteis são aquelas que não demonstram uma necessidade urgente, mas que aumentam ou facilitam a utilidade do imóvel, como por exemplo: a construção de um garagem. É possível que o imóvel seja utilizado sem esta benfeitoria, mas é inegável que pode ser uma mudança de bastante utilidade.
Já as benfeitorias voluptuárias são aquelas que criam luxo e conforto, tornando o imóvel mais bonito, como por exemplo as obras de jardinagem, decoração, etc.
Quanto às benfeitorias necessárias, tanto o Código Civil, quanto a Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91 são expressos ao afirmar que podem ser realizadas sem autorização do locador, bem como deverão ser indenizadas, e permitem o exercício do direito de reter o imóvel caso não ocorra o pagamento da indenização.
Quanto às benfeitorias úteis, estas deverão ser autorizadas pelo locador. Caso sejam autorizadas, também são indenizáveis e permitem o exercício da retenção do imóvel caso não seja paga a indenização.
Ao se tratar de benfeitorias voluptuárias, por serem de mero deleite, não são indenizáveis, nem permitem o exercício do direito de retenção. Entretanto, o locatário poderá retirar esta benfeitoria ao fim do contrato de locação, desde que esta retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (Art. 36, Lei do Inquilinato).
É de extrema importância que o contrato de locação estipule em suas cláusulas cada tipo de benfeitoria, explicitando a sua particularidade, e estabeleça conforme determinam o Código Civil e a Lei do inquilinato.
É muito comum observar contratos de locação que buscam se eximir da responsabilidade de indenizar qualquer tipo de benfeitoria. Por este motivo, é essencial que a cláusula esteja redigida conforme a legislação, a fim de evitar futuras complicações legais.
Taxa de Foro e laudêmio
A cobrança das taxas de foro e laudêmio, caso sejam de responsabilidade do locatário, precisam estar especificadas no contrato de locação. É importante a observância acerca destas cobranças, para evitar surpresas.
As taxas de foro e laudêmio se referem ao uso do domínio útil de um imóvel público por um terceiro. Ocorre que muitas vezes o ente público cede o domínio de um imóvel de sua propriedade para um terceiro, e em compensação, cobra uma espécie de “aluguel”, que é chamado de foro.
Ademais, nestes casos, o ente público transfere ao terceiro a titularidade da posse, que pode ocorrer mediante venda, doação, permuta, ou outro meio. Em contrapeso à abdicação do direito de reivindicar o imóvel para si, o ente público cobra a taxa de laudêmio.
Em resumo, o ente público permite que um terceiro utilize seu imóvel através da transferência de titularidade, sob condição de que este terceiro pague uma espécie de “aluguel”, chamado de foro, e uma “taxa de anuência”, chamada de laudêmio.
Alguns entes que podem cobrar taxa de foro e laudêmio são a União, com relação às áreas da Marinha, o Município, e a Igreja Católica. Por este motivo se faz imprescindível a observância da eventual existência destas taxas, bem como de quem – locador ou locatário – será a responsabilidade pelo pagamento desses valores.
Prazo da locação comercial e renovação compulsória
É sabido que a lei do inquilinato não estabelece um prazo mínimo ou máximo para o contrato de locação, o que indica que as partes podem pactuar este prazo entre si.
Ocorre que o prazo estipulado também pode vir acompanhado de uma cláusula de renovação compulsória, que significa dizer que o contrato de aluguel será renovado automaticamente ao fim do prazo da locação, a menos que alguma das partes demonstre o desinteresse na renovação.
A cláusula de renovação compulsória está prevista no artigo 51 da Lei do Inquilinato, e possui como regra a renovação pelo mesmo prazo do contrato.
Entretanto, recentemente o STJ decidiu que o prazo máximo da renovação compulsória será de 5 anos, logo, o contrato não poderia ser renovado automaticamente por tempo superior ao estipulado (Consoante decidido no REsp nº 1990552, cuja decisão pode ser acessada aqui.
O STJ considerou, ao tomar esta decisão, que compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não possui mais interesse, por prazo superior ao lapso temporal de 5 anos, poderia desestimular os contratos de locação comercial mais longos. Reiterou-se, ainda, que a ação renovatória não pode eternizar o contrato de locação comercial.
Uma síntese
Caso você pretenda alugar um imóvel para abrir a sua empresa, algumas disposições contratuais devem ser bem analisadas, a fim de evitar surpresas e manter uma boa relação contratual.
Dentre essas disposições, faz-se necessário analisar as cláusulas que versam sobre benfeitorias, foro e laudêmio, e renovação compulsória.
Com relação às benfeitorias, as necessárias e úteis são indenizáveis, mas estas últimas apenas se feitas com autorização expressa do locador. Acerca do foro e laudêmio, importante se faz observar se o imóvel é proveniente de transmissão de titularidade de bem público, para que caso seja, o pagamento destas taxas esteja delimitado em contrato.
Por fim, a renovação compulsória, conforme já decidido pelo STJ, não deverá ocorrer por prazo superior a 5 anos.
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Mariana Tizey
Advogada Associada
Advogada. Pós graduanda em Direito Empresarial pela PUC-RS. Bacharela em Direito pela Universidade Federal da Paraíba (UFPB).