Não assine um contrato de locação sem verificar as 4 cláusulas imprescindíveis para resguardar seu negócio​

Coautoria: Eduarda Fernandes (Estagiária de Direito)

No âmbito empresarial, a escolha do espaço físico adequado para a operacionalização das atividades comerciais de uma empresa é uma decisão que requer uma análise cuidadosa. Com o objetivo de assegurar maior segurança jurídica nesta decisão, é imprescindível que seja celebrado um contrato de locação comercial escrito entre as partes.

Esse contrato é o instrumento basilar que formaliza a locação do espaço físico em que a empresa conduzirá suas operações comerciais, além de estabelecer os direitos, deveres, obrigações e responsabilidades das partes envolvidas

No entanto, um contrato que, à primeira vista, parece oferecer maior segurança para as partes, pode se transformar em uma fonte de problemas para o empreendedor se for mal elaborado.

Nessa perspectiva, no presente serão abordadas as 05 cláusulas imprescindíveis que devem constar no contrato de locação comercial a ser assinado por sua empresa:

• Pagamento de Taxas e Impostos 
• Benfeitorias e Construções; 
• Sublocação; e 
• Vigência e renovação.

Cada uma dessas cláusulas desempenha um papel crucial na proteção dos interesses da sua empresa e na prevenção de possíveis conflitos futuros.

1) CLÁUSULA DE RESPONSABILIDADE SOBRE PAGAMENTO DE TAXAS E IMPOSTOS 

Ao alugar um imóvel, é importante que o locatário esteja ciente de todos os custos associados à locação, além do valor do aluguel, como taxas, impostos e outros encargos que podem ser de responsabilidade do locador ou do locatário. A título de exemplificação, taxas de condomínio, pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), laudêmio, seguros contra incêndio e taxas de licença, a depender das características do imóvel, da finalidade da locação e da região onde está localizado, são custos comuns que podem ser de responsabilidade do locatário, desde que seja previamente expresso no contrato.

Dessa forma, para que sejam evitadas controvérsias quanto à responsabilidade da obrigação de pagamento desses valores e para evitar eventuais inadimplências que comprometam a relação contratual, a responsabilidade pelo pagamento desses custos deve ser claramente estabelecida, de forma prévia e expressa, no contrato de locação a ser firmado.

2) CLÁUSULA DE BENFEITORIAS 

As benfeitorias são os reparos, alterações, melhorias realizadas no imóvel. Elas são divididas em três categorias, podendo ser classificadas como úteis (são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel); necessárias (que se destinam à conservação do imóvel ou evitam que se deteriora) ou voluptuárias (que não aumentam ou facilitam o uso do imóve, mas o torna mais agradável).

No Contrato de Locação Comercial, é imprescindível que estejam dispostas de forma expressa quais tipos de alterações podem ser implementadas pelo locatário, se é necessária alguma aprovação prévia e se haverá algum tipo de indenização, com o objetivo de evitar desentendimentos entre as partes envolvidas.

3) CLÁUSULA DE SUBLOCAÇÃO 

Imagine que você alugou determinado imóvel para o desenvolvimento das atividades empresariais No entanto, após um tempo você decide mudar de local ou até mesmo sair temporariamente do imóvel. Apesar disso, você não deseja rescindir o contrato anteriormente firmado e, por causa disso, aluga o imóvel a um terceiro. Esse cenário é um exemplo típico  de sublocação, em que o locatário aluga o imóvel ou parte dele para outra pessoa ou empresa. 

Contudo, para a sublocação ser válida, é preciso que haja a autorização prévia e escrita do locador, conforme prevê a Lei do Inquilinato. Dessa forma, é imprescindível que o contrato especifique de forma prévia e explícita se a sublocação é permitida ou não, com o objetivo de garantir que as partes estejam cientes, concorde com os termos e evitem possíveis atritos quanto ao tema.

4) CLÁUSULA SOBRE VIGÊNCIA E RENOVAÇÃO CONTRATUAL 

A Lei do Inquilinato não estabelece um período obrigatório da vigência do contrato de locação comercial. Isso permite que as partes envolvidas definam livremente o prazo da locação comercial, de acordo com as necessidades e com os interesses envolvidos. Em regra, a renovação do contrato é realizada por meio de um aditivo escrito ao contrato principal, em que as partes, de comum acordo, optam por formalizar a renovação do contrato, garantindo assim a continuidade da relação locatícia.

No entanto, existe a possibilidade de o contrato original prever uma cláusula de renovação compulsória. Esta cláusula, salvo discordância expressa de uma das partes, permite a renovação automática do contrato  ao final do prazo estipulado da locação, sem que seja necessário firmar novo contrato ou aditivo escrito.

É importante ressaltar que, caso haja previsão de cláusula de renovação compulsória no contrato, é fundamental estar atento a este detalhe. O prazo máximo para a renovação compulsória é de 05 anos, conforme estabelecido pelo STJ. Assim, antes da assinatura do contrato, é imprescindível verificar todas as cláusulas e disposições, especialmente as que tratam da vigência e da renovação contratual.

Dessa forma, antes de assinar qualquer contrato de locação é preciso certificar-se quanto à existência das cláusulas acima abordadas e o conteúdo de cada uma delas, com o objetivo proteger os interesses previamente estabelecidos, proporcionando previsibilidade, segurança e proteção jurídica para a relação estabelecida.

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